编者按：2020年，中国房地产在惊涛巨浪中扼住命运的喉咙。

　　进入全新的2021年，中国房地产如何在求发展与严监管中寻得均衡？想要有所作为、有所改变的企业，需要充足的勇气和智慧去应对。

　　我们深信，“地产向阳”仍然是这一年的主要命题。有鉴于此，观点地产新媒体策划年度重磅报道“细细的红线”，回顾并总结标杆房企过去一年在“抗疫”与“红线”之下，大到战略、模式，小到融资、人事等方面的调整与改变，并寻找新的一年里未来“持续的力量”之所在。

　　观点地产网2020年终于过去，身处其中的房企们却像打美式足球一般，必须冲破重重障碍才能达阵——触地得分，或许只有参与的人才知道个中艰辛。

　　被称为“京城一哥”的首开股份，同样面临不少考验，第一个显而易见的就是千亿销售“门槛”：2018、2019年，首开销售额均已跨过千亿，但2020年目标仍然是1011亿元。

　　千亿水平已停留三年，什么时候开始恢复增长？

　　关于规模增长，首开股份在未来或许将得益于首开集团与房地集团的合并重组，按照首开集团的总经理兼首开股份董事长李岩的说法：“目前房地集团跟首开股份是并行的，但是这些资源将来都会打通。”

　　重组工作到3月份将满两年，但仍未见太多进展消息。

　　规模门槛是自己设的要求，而来自监管部门的“三道红线”融资新规，却是外部施加的压力。虽然首开股份年初定了“降负债”的任务目标，但频繁发债却使其负债率微升，且同时踩中两条红线，看来新一年任务依然少不了降负债的位置。

　　事实上，结合市场与自身的特征，首开股份2020年将“结构优化、动力强化、效率提升”作为三大战略重点，以实现公司高质量可持续发展。但现实的问题还有很多，规模增长、区域调整、降负债……

　　首开股份要成功“达阵”还需时日。

　　千亿徘徊

　　千亿销售对于首开股份而言，并非什么新鲜事。

　　因为早在2018年就已突破千亿门槛，2019年刻意放缓步伐，将年度目标定为1010亿元，最终完成销售1013亿元，同比增长0.8%。

　　来到2020年，首开股份的销售目标基本没有增长，维持在1011亿元。放缓增长速度，着重调整组织架构与资源能力的做法还在继续。

　　但叠加新冠疫情影响后，这一次似乎完成得并不轻松。

　　据首开股份公布，2020年全年共实现签约面积381.55万平方米，同比下降7.28%；签约金额1074.55亿元，同比增长6.03%。其中权益销售额占到6成。

　　来源：企业公告，观点指数整理

　　从单月销售变化可以看出，疫情较为严重的一季度，销售额明显低走，至五六月份才开始走高，出现超百亿元的单月销售额。但6月底出现疫情反复之后，首开股份三季度的销售表现也较为平淡。

　　有北京房企曾透露，环京一带的项目直到9月份之后才恢复正常开盘，或许这也是首开股份在10月份销售出现反弹的一个原因。

　　另一方面，观察首开股份过往数年的销售情况可以发现，年末几个月通常是销售最多、表现最好的时间。这多半与年末冲刺的策略有关，而且合作项目较多，在合作伙伴均加大年末销售力度的情况下，首开股份的销售也自然见涨。

　　因而在最后一个月，首开股份实现签约面积68.25万平方米，签约金额198.79亿元，同比增长39.44%。

　　首开股份的合作模式，在行业内算得上是极具代表性的一个。

　　董事长李岩曾向观点地产新媒体透露，从2010年到2019下半年，首开获取了将近140个项目。其中合作项目有110个，合作企业超过了40家。尤其是和龙湖的合作，共有32个项目，规模543万平米。

　　据首开股份2020年三季度报告显示，报告期内销售的109个房地产项目中，非并表合作项目就有47个。另外，报告期内开发投资147个房地产项目，当中的非并表合作项目达到66个，若算上并表的合作项目则会更多。

　　三季度房地产储备情况则披露，已有18个房地产储备项目，规划计容建筑面积共235.45万平方米，其中合作项目达16个（包括10个为非并表合作项目），权益占比达到50%及以上的只有7个，其余合作项目权益占比最低只有5.1%。

　　而上半年通过竞拍或股权收购获取北京（海淀、昌平、朝阳、密云、大兴）、福州、珠海、南京、常熟等地后续项目共11个，其中有5个是非并表合作项目。

　　首开股份对此表示，土地获取方面，公司得到了各全国领先和区域龙头房地产企业的充分认可，通过双方、多方联合体拿地或股权收购方式，优势互补、有效规避市场恶性竞争和项目投资风险，最大限度地发掘地块价值。

　　据悉，首开一般在联合拿地的地块中权益占比为25%-50%，多数不控盘、不操盘。

　　“朋友圈不是越大越好，也不要给自己设限，大家发挥各自优势，实现互补，实现1+1>2的效能。能够实现相互尊重、相互学习，才是合作的意义。”李岩认为。

　　绝大部分龙头房企实现同比增长的2020年，习惯与各大房企合作的首开股份能顺利达标千亿销售也并不奇怪，只是何时才能突破千亿“瓶颈”，达到更高的销售规模，或许是首开股份下一步的目标。

　　京外转型

　　为了实现规模的可持续增长，首开股份也在主动调整，包括区域投资的结构优化和均衡布局，以及从传统住宅开发到房地产相关联的多元化转型等。